Jak wiedzą właściciele i agenci wynajmujący, od 1 kwietnia 2018 r., aby wynająć nieruchomość na nową, gwarantowaną krótkoterminową umowę najmu, odnowić istniejącą krótkoterminową umowę najmu lub gdy istniejąca krótkoterminowa umowa najmu staje się ustawową umową okresową, jest niezgodne z prawem, aby właściciel wynajmował nieruchomość, jeżeli jej minimalny wskaźnik efektywności energetycznej spadnie poniżej E.
Przepis ten wynika z wejścia w życie Energy Efficiency (Private Rented Property) Regulations 2015 (England and Wale). Za naruszenie tych przepisów zostanie nałożona kara cywilna w wysokości do 4.000 funtów.
Ostatecznie Regulamin będzie miał zastosowanie do wszystkich umów najmu, niezależnie od tego, czy są one nowe, czy nie, od 1 kwietnia 2020 r., więc ten artykuł powinien działać jako zawiadomienie, aby uzyskać nieruchomości w porządku teraz.
Szczegóły
Rozporządzenia określają, że w przypadku gdy nieruchomość musi posiadać Świadectwo Charakterystyki Energetycznej (EPC), a EPC jest nadal aktualna (tzn. jest nadal w okresie 10 lat), wówczas minimalna ocena E będzie miała zastosowanie do wszystkich nowych umów najmu przyznanych lub odnowionych po 1 kwietnia 2018 r. Oznacza to, że jeśli spadnie ona poniżej oceny E, zanim wynajmujący będzie mógł ponownie wynająć nieruchomość, konieczne będzie przeprowadzenie pewnych prac w celu podniesienia jej do minimalnego standardu E.
Jeżeli od nieruchomości wymagano posiadania EPC, ale od tego czasu upłynął termin jej ważności, nie ma potrzeby, by wynajmujący natychmiast zastosował się do Przepisów, ALE jeżeli wynajmujący zamierza ponownie wynająć swoją nieruchomość, wówczas będzie musiał posiadać nową EPC i będzie musiał wykazać, że nieruchomość posiada minimalny rating E. Jeżeli nie będzie działać, będzie musiał zapewnić, że osiągnie wymagany rating E.
Do 1 kwietnia 2020 r. Rozporządzenia będą miały zastosowanie do wszystkich umów najmu, zarówno nowych, jak i nie, w przypadku gdy istnieje wymóg prawny posiadania przez wynajmującego EPC. Dla wynajmujących oznacza to, że powinni oni oceniać swoje ŚKP i sprawdzać, czy będą one nadal ważne w 2020 r., a jeśli rating spadnie poniżej E, należy podjąć kroki w celu doprowadzenia nieruchomości do właściwego ratingu. Należy uzyskać nową EPC w celu wykazania, że nieruchomość mieści się w odpowiednim ratingu.
Do jakich rodzajów najmu ma to zastosowanie?
Zapewnione umowy najmu, krótkookresowe lub nie, ustawowe umowy najmu okresowego wchodzące w życie po wygaśnięciu umowy najmu na czas określony, nowa zapewniona umowa najmu nabyta w drodze dziedziczenia, nowa umowa najmu przyznana najemcy z tytułu Ustawy o Najmie (Rent Act) tej samej lub nowej nieruchomości będącej własnością właściciela, umowa najmu rolnego lub podobnego, przyznana, odnowiona lub przedłużona.
A co z budynkami wymienionymi na liście?
Od pewnego czasu jest to szara strefa pod względem EPC i do pewnego stopnia nadal nią jest. Wielu wynajmujących uważa, że ich nieruchomości będą wyłączone z posiadania EPC, jeśli są one umieszczone w wykazie lub na obszarze chronionym. Jednak prawo w tej kwestii nie jest jasne. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, to EPC nie jest wymagana. Jednakże, jeśli chodzi o wynajem lub sprzedaż, wydaje się, że nowe prawo może mieć zastosowanie i niektóre prace mogą być wymagane do wykonania, chociaż nie, jeśli spowodowało to niedopuszczalną zmianę budynku. Czy zatem właściciel posiadający nieruchomość znajdującą się na liście lub w obszarze chronionym powinien otrzymać EPC? Wytyczne DCLG sugerują, że być może wynajmujący powinien otrzymać EPC, ponieważ będzie wiedział tylko wtedy, gdy jego nieruchomość spadnie poniżej oceny po uzyskaniu EPC. Następnie można zwrócić się o poradę do lokalnego, notowanego na giełdzie wydziału budownictwa/konserwacji we władzach lokalnych, co do tego, jakie prace mogą być dopuszczalne i niedopuszczalne. Każda nieruchomość jest oceniana na podstawie jej własnych cech i ponieważ nie ma rzeczywistych wytycznych, zaleca się zasięgnięcie porady prawnej i zawodowej.
Jakie prace są wymagane do wykonania?
Tak długo, jak długo nieruchomość pozostanie z oceną "E" lub wyższą, wynajmujący może wybrać prace, które powinny być wykonane. Takie prace mogą obejmować: zapewnienie kotłów z termostatem, izolację ścian szczelinowych, uszczelnienie przeciągów, bardziej wydajne systemy ciepłej wody, takie jak prysznice i krany, lepszą wentylację grzewczą i kontrolę klimatyzacji, izolację poddasza, izolację rurociągów, ulepszenia sufitu, szklenie wtórne i lista może być kontynuowana!
W momencie, gdy wynajmujący wie, że będą wymagane prace w lokalu, należy zwrócić się o poradę do wykonawców i innych ekspertów, co do rodzajów prac, które mogą być wykonywane i ile by to kosztowało wynajmującego. W szczególności, jeżeli nieruchomość jest budynkiem znajdującym się w wykazie, może się zdarzyć, że niektóre prace remontowe mogą być przeprowadzone bez niedopuszczalnej zmiany nieruchomości.
Co z wyłączeniami?
Wynajmujący może ubiegać się o zwolnienie w pewnych okolicznościach, ponieważ wymagane są tylko odpowiednie i dopuszczalne, ekonomiczne ulepszenia.
Niektóre z tych wyłączeń są następujące:
- Prace zostały przeprowadzone i są nadal objęte klasyfikacją E, ale przeprowadzone prace były efektywne kosztowo. Właściciel musi mieć dowód na to, co zostało zrobione.
- W przypadku, gdy wynajmujący wymaga zgody na wykonanie prac, a najemca jej nie udzieli, chociaż umowa najmu powinna być zweryfikowana, ponieważ zgoda nie zawsze jest potrzebna. Należy sprawdzić, czy prace remontowe mogą być wykonywane bez zgody, czy też są to tylko naprawy.
- Prace, które muszą być wykonane, będą oznaczać, że nieruchomość została zdewaluowana o więcej niż 5%. Wymagałoby to kwalifikacji przez odpowiedniego niezależnego rzeczoznawcę.
W zamykaniu
Wynajmujący powinni dokonać przeglądu swoich EPC w celu rozważenia, jakie prace, jeśli w ogóle, są wymagane w ich lokalu, aby zapewnić, że będą mogli nadal go wynajmować.
